Il mercato degli affitti brevi potrebbe cambiare ancora. Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato l’Affordable Housing Act, una proposta pensata per contrastare la difficoltà di trovare abitazioni a prezzi accessibili nelle zone europee maggiormente soggette a pressione abitativa. Tra i temi centrali c’è anche il rapporto tra disponibilità di case, uso non principale degli immobili e locazioni di breve durata.
Attenzione: non si tratta di un divieto europeo già operativo né di un limite automatico valido per tutti i Comuni. La Commissione propone invece un quadro comune per consentire alle autorità nazionali, regionali e locali di adottare misure mirate quando una situazione di pressione abitativa è dimostrata con dati oggettivi.
Cosa sono le “zone sotto pressione abitativa”?
Le aree sotto pressione abitativa sono territori nei quali la domanda di abitazioni supera in modo significativo l’offerta o nei quali l’accesso alla casa è diventato particolarmente difficile. Secondo la Commissione europea, il fenomeno può essere particolarmente rilevante nelle città, nelle aree metropolitane, nelle isole e nelle destinazioni turistiche, dove alcuni usi non principali degli immobili possono ridurre la disponibilità di alloggi destinati alla residenza stabile.
L’Affordable Housing Act propone un metodo comune per individuare queste aree e per valutare se eventuali interventi siano giustificati, trasparenti e proporzionati.
I comuni potranno quindi limitare gli affitti brevi?
Potenzialmente sì, ma non automaticamente. La proposta europea lascia alle autorità competenti la scelta se intervenire e quali strumenti utilizzare. Le eventuali misure dovrebbero essere basate su evidenze, necessarie, proporzionate e mirate ai problemi effettivamente riscontrati nel territorio.
Questo significa che non tutti i Comuni europei avranno gli stessi limiti. Le regole potrebbero cambiare da città a città o da area ad area, in funzione della disponibilità di abitazioni, della pressione sul mercato residenziale e delle decisioni assunte dalle autorità competenti nel rispetto del diritto UE.
In altre parole, la direzione indicata da Bruxelles è verso una regolamentazione più territoriale, ma l’Affordable Housing Act è ancora una proposta legislativa e dovrà seguire il relativo iter europeo.
Affitti brevi: cosa è già cambiato nel 2026?
Dal 20 maggio 2026 è invece applicabile il Regolamento UE 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine offerti tramite piattaforme online.
Il Regolamento introduce regole europee per migliorare la disponibilità e lo scambio di informazioni tra piattaforme e autorità competenti. È importante distinguere questo provvedimento dall’Affordable Housing Act: il Regolamento 2024/1028 è già applicabile, mentre l’Affordable Housing Act presentato nel settembre 2026 è una proposta.
E in Italia? il CIN resta obbligatorio
Per chi gestisce locazioni brevi o turistiche in Italia, gli obblighi nazionali già vigenti restano validi. Tra questi rientra il Codice Identificativo Nazionale (CIN), previsto per le strutture turistico-ricettive e per le unità immobiliari destinate a locazioni turistiche o brevi rientranti nella disciplina nazionale.
Secondo il Ministero del Turismo, la disciplina nazionale sul CIN è divenuta effettivamente applicabile il 2 novembre 2024 e le relative sanzioni sono applicabili dal 2 gennaio 2025. Il CIN deve essere richiesto dai soggetti obbligati e utilizzato secondo quanto previsto dalla normativa, anche negli annunci e nelle modalità di esposizione previste.
Affitti brevi: cosa potrebbe succedere adesso?
Nei prossimi mesi sarà importante seguire l’iter dell’Affordable Housing Act e le eventuali decisioni adottate a livello nazionale e locale. La proposta della Commissione indica comunque una direzione precisa: maggiore utilizzo dei dati, più attenzione alla disponibilità di abitazioni e un quadro più chiaro per eventuali misure locali nelle aree dove la pressione abitativa è dimostrata.
Per proprietari e gestori di immobili destinati agli affitti brevi, questo rende ancora più importante verificare non solo la normativa nazionale, ma anche gli eventuali obblighi regionali e comunali applicabili all’immobile.
Affitti un immobile per brevi periodi o per finalità turistiche?
FAQ su Affitti Brevi e nuove regole UE
L’Unione Europea ha vietato gli affitti brevi?
No. Non esiste un divieto europeo generalizzato. L’Affordable Housing Act è una proposta che punta a creare un quadro comune per consentire alle autorità di adottare misure mirate nelle aree dove viene dimostrata una situazione di pressione abitativa.
Un Comune potrà limitare gli affitti turistici?
La proposta UE mira a rendere più chiaro il quadro giuridico per gli interventi locali. Eventuali limitazioni dovrebbero comunque essere motivate, proporzionate, basate su dati e riferite alla situazione concreta del territorio.
Il CIN è ancora obbligatorio nel 2026?
Sì. In Italia il CIN continua a essere obbligatorio per i soggetti e le attività previste dalla normativa nazionale. Il Ministero del Turismo conferma che la disciplina è applicabile dal 2 novembre 2024 e che le sanzioni sono applicabili dal 2 gennaio 2025.
Il Regolamento UE 2024/1028 è già in vigore?
Sì. Il Regolamento è applicabile dal 20 maggio 2026 e disciplina la raccolta e la condivisione dei dati relativi alle locazioni brevi offerte attraverso piattaforme online.
