Rendimento affitti 2026: le città dove rende di più

Nel secondo trimestre del 2026 il rendimento lordo medio delle abitazioni acquistate per essere messe in affitto si è attestato al 9,7%.

A guidare la classifica dei capoluoghi italiani è Trapani, con un rendimento teorico dell’11,2%, seguita da Biella con il 10,7% e Catanzaro con il 10,2%.

Ma una percentuale elevata non è sufficiente per stabilire se un investimento immobiliare sia realmente conveniente. Dietro il dato lordo possono infatti nascondersi tasse, manutenzioni, periodi senza inquilini, spese condominiali e problemi tecnici o documentali dell’immobile.

L’analisi che segue è curata da Francesco Fusco, dal 1999 CEO di A&T Ingegneria e Architettura e founder di PraticheCasa.it, sulla base dei dati pubblicati da idealista relativi al secondo trimestre 2026.

Secondo lo studio, la redditività lorda media delle abitazioni si è attestata al 9,7%, contro il 9,8% registrato nello stesso trimestre del 2025.

Il rendimento residenziale risulta inferiore a quello stimato per i locali commerciali, pari al 12,5%, e per gli uffici, pari al 10%, ma superiore a quello dei box auto, fermo all’8,2%.

La classifica è stata elaborata mettendo in relazione i prezzi richiesti negli annunci di vendita con i canoni richiesti negli annunci di locazione.

Si tratta quindi di un indicatore utile per confrontare i diversi mercati, ma non di una previsione garantita del reddito che otterrà il singolo proprietario.

Trapani risulta quindi il capoluogo con il rapporto più favorevole tra canoni richiesti e prezzi di vendita. Biella e Catanzaro completano il podio, mentre Reggio Calabria e Ragusa superano entrambe la soglia del 10%. ^[3]

Un valore elevato può dipendere non soltanto da affitti particolarmente alti, ma anche da prezzi di acquisto più bassi. Proprio per questo la classifica non deve essere letta come una graduatoria automatica delle città in cui acquistare.

Tra i principali mercati immobiliari italiani, Palermo registra il rendimento residenziale più elevato, con l’8,4%.

Seguono:

Milano, pur presentando i prezzi di vendita e i canoni di locazione tra i più elevati d’Italia, si ferma a un rendimento lordo del 5,4%. Il prezzo necessario per acquistare l’immobile riduce infatti il rapporto percentuale tra investimento iniziale e canone potenziale.

Questo dimostra che la città con gli affitti più cari non coincide necessariamente con quella che offre il rendimento percentuale più alto.

La tabella ufficiale consente di analizzare anche i capoluoghi della Campania:

Nel secondo trimestre del 2026 il canone medio richiesto in Italia ha raggiunto 15,4 euro al metro quadrato al mese.

Il valore rappresenta il livello più alto rilevato da idealista dall’inizio del monitoraggio nel 2012. L’aumento è stato del 4,2% rispetto al trimestre precedente e del 5,5% rispetto allo stesso periodo del 2025.

Milano resta il capoluogo più caro, con 23,3 euro al metro quadrato, davanti a Firenze, Venezia, Roma e Bologna.

L’aumento dei canoni può migliorare il rendimento potenziale, ma può anche rendere più difficile trovare inquilini in grado di sostenere la spesa richiesta. Prima di acquistare è quindi necessario valutare non soltanto il canone pubblicizzato negli annunci, ma anche il canone che il mercato locale riesce realmente ad assorbire.

Il rendimento lordo si calcola attraverso questa formula:

Canone annuo ÷ prezzo di acquisto × 100

Un appartamento acquistato a 150.000 euro e affittato a 1.000 euro al mese produce un canone annuo di 12.000 euro.

Il rendimento lordo sarà quindi:

12.000/150.000 X 100 = 8%

Questo calcolo, però, non considera:

• imposte sul reddito da locazione;
• imposte e costi sostenuti per acquistare;
• spese notarili e di intermediazione;
• spese condominiali a carico del proprietario;
• manutenzioni ordinarie e straordinarie;
• assicurazione dell’immobile;
• eventuale gestione affidata a terzi;
• periodi in cui la casa resta vuota;
• morosità e costi di recupero;
• lavori necessari per rendere l’immobile abitabile o conforme.

Il rendimento netto deve essere calcolato sottraendo queste spese dal reddito annuo e rapportando il risultato all’intero capitale investito, non soltanto al prezzo indicato nell’annuncio.

Se, nell’esempio precedente, il reddito effettivo scendesse a 8.400 euro e l’investimento complessivo, comprese spese e lavori, raggiungesse 170.000 euro, il rendimento netto sarebbe di circa il 4,9%.

La differenza tra 8% lordo e 4,9% netto cambia completamente la valutazione dell’investimento.

Una percentuale elevata può essere associata a un prezzo di acquisto basso, ma il prezzo potrebbe riflettere problemi che il semplice calcolo finanziario non considera.

Un immobile può presentare:

• scarsa domanda di locazione nel quartiere;
• tempi lunghi per trovare un inquilino;
• necessità di lavori importanti;
• impianti vecchi o non documentati;
• spese condominiali straordinarie già deliberate;
• difformità tra planimetria e stato reale;
• opere eseguite senza un titolo edilizio adeguato;
• destinazioni d’uso non compatibili con l’utilizzo previsto;
• una classe energetica molto bassa;
• difficoltà di rivendita futura.

Un rendimento del 10% che richiede lavori, sanatorie e lunghi periodi senza inquilino può risultare meno conveniente di un immobile con rendimento lordo del 6%, ma immediatamente affittabile e collocato in una zona con domanda stabile.

1. Verificare la conformità urbanistica

Prima di acquistare un immobile da mettere a reddito è fondamentale verificare che lo stato reale dell’abitazione corrisponda alla documentazione depositata presso il Comune e il Catasto.

La sola planimetria catastale, infatti, non è sufficiente a dimostrare la regolarità urbanistica dell’immobile. È necessario ricostruire la storia edilizia attraverso concessioni, permessi di costruire, CILA, SCIA, eventuali condoni e successive variazioni, confrontando quanto autorizzato con ciò che effettivamente esiste.

Tramezzi spostati, verande, soppalchi, balconi chiusi, ampliamenti o cambi di destinazione d’uso possono richiedere una regolarizzazione e trasformarsi in costi imprevisti dopo l’acquisto.

Per una verifica completa è possibile richiedere l’Attestazione di Conformità Edilizia, Urbanistica e Catastale di PraticheCasa.it. Se invece non si dispone dei titoli edilizi dell’immobile, è possibile recuperarli tramite il servizio di Accesso agli Atti e documenti edilizi.

2. Controllare i dati e la planimetria catastale

Prima dell’acquisto è opportuno verificare anche che i dati presenti al Catasto siano corretti.

La visura catastale permette di controllare informazioni come intestatari, foglio, particella, subalterno, categoria, consistenza e rendita catastale, mentre la planimetria consente di confrontare la disposizione registrata con quella effettivamente presente nell’abitazione.

Eventuali differenze non devono essere sottovalutate: una situazione catastale non aggiornata può richiedere ulteriori verifiche o pratiche prima di poter considerare l’immobile completamente in ordine.

Su PraticheCasa.it è possibile richiedere direttamente la Visura Catastale dell’immobile e la relativa Planimetria Catastale.

3. Valutare lo stato degli impianti

Un immobile apparentemente conveniente può richiedere interventi costosi sugli impianti elettrico, idrico, del gas, di riscaldamento o climatizzazione.

Prima dell’acquisto è quindi opportuno verificare non soltanto il loro stato materiale, ma anche la documentazione disponibile, come le dichiarazioni di conformità, il libretto dell’impianto termico e le manutenzioni effettuate.

Quando la dichiarazione di conformità di un vecchio impianto non è più reperibile e sussistono i requisiti previsti, può essere possibile ricorrere alla Dichiarazione di Rispondenza (DI.RI.), redatta da un professionista abilitato.

PraticheCasa.it mette a disposizione il servizio per richiedere la DI.RI. – Dichiarazione di Rispondenza degli impianti

4. Verificare agibilità e condizioni dell’edificio

Un altro documento da controllare è quello relativo all’agibilità dell’immobile, quando previsto o disponibile nella sua storia edilizia.

Accanto alla verifica documentale è importante considerare anche le condizioni generali dell’edificio: infiltrazioni, umidità, coperture, facciate, strutture e parti comuni possono determinare spese significative negli anni successivi all’acquisto.

Nel caso di un appartamento in condominio è inoltre consigliabile esaminare gli ultimi verbali assembleari per verificare se siano già stati approvati interventi straordinari che potrebbero ricadere sul nuovo proprietario.

Se il certificato non è disponibile tra i documenti del proprietario, PraticheCasa.it consente di richiedere online la Copia del Certificato di Abitabilità o Agibilità

5. Controllare l’Attestato di Prestazione Energetica

La classe energetica sta assumendo un peso sempre maggiore anche nella valutazione di un investimento immobiliare.

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) permette di conoscere le caratteristiche energetiche dell’abitazione e deve essere predisposto nei casi previsti dalla normativa per vendita e locazione.

Una classe energetica bassa può significare consumi più elevati per l’inquilino e, a parità di zona e caratteristiche dell’immobile, rendere l’abitazione meno competitiva rispetto a soluzioni energeticamente più efficienti.

È possibile richiedere direttamente online l‘APE – Attestato di Prestazione Energetica attraverso PraticheCasa.it.

6. Analizzare la domanda di affitto nella zona

Infine, non bisogna commettere l’errore di valutare un investimento soltanto sulla base del canone medio della città.

La redditività di un immobile dipende fortemente dalla microzona, dal tipo di abitazione e dal pubblico potenzialmente interessato: famiglie, studenti, lavoratori fuori sede, professionisti, turisti oppure persone alla ricerca di locazioni transitorie.

Prima di acquistare è quindi utile valutare elementi come collegamenti con il trasporto pubblico, vicinanza a università, ospedali e poli lavorativi, servizi del quartiere, quantità di immobili concorrenti, stagionalità della domanda, tempi necessari per trovare un inquilino e livello dei canoni realmente sostenibile.

Per chi sta valutando un immobile e vuole approfondire anche gli aspetti tecnici e immobiliari dell’operazione, PraticheCasa.it offre un servizio di Consulenza Edilizia professionale rivolto anche a chi deve prendere decisioni relative a un investimento immobiliare.

Lo studio utilizzato per la classifica prende in considerazione prezzi e canoni richiesti negli annunci.

Il prezzo finale di compravendita può essere inferiore a quello pubblicizzato e il canone effettivamente concordato può essere diverso da quello richiesto dal proprietario.

Inoltre, il rendimento medio di una città non descrive automaticamente la situazione di un singolo quartiere o di uno specifico appartamento.

Per questo la classifica deve essere utilizzata come strumento iniziale di orientamento, da integrare con una valutazione economica locale e con una verifica tecnica e documentale dell’immobile.

Trapani, Biella e Catanzaro guidano la classifica dei rendimenti lordi residenziali nel secondo trimestre 2026. Tra i grandi mercati, Palermo precede Genova e Torino, mentre Milano presenta il rendimento percentuale più contenuto tra le principali città analizzate.

Ma la percentuale più alta non identifica automaticamente l’investimento migliore.

Il rendimento realmente interessante è quello che rimane conveniente dopo aver considerato prezzo complessivo, fiscalità, manutenzioni, spese condominiali, periodi senza inquilini, domanda locale e condizioni tecniche dell’immobile.

Prima di acquistare una casa da mettere a reddito è quindi consigliabile verificare conformità urbanistica e catastale, stato degli impianti, documentazione energetica, agibilità, situazione condominiale e possibili costi di regolarizzazione.